The tenant’s refusal to pay the total amount of rent due when the property is partly unusable has been ruled unlawful.

The Supreme Court, with its decision n. 8760 of 29th March 2019, stated that it is unlawful for a tenant to refuse to pay the entire amount  of  rent due, even if  part of the premises stated in the contract are not accessible, especially when the tenant has been able to conduct its business activities.

IL FATTO

La Corte di Giustizia dell’Unione Europea veniva adita dal Giudice del rinvio (il Tribunale del Commercio di Liegi, Belgio) con una richiesta di rinvio pregiudiziale avente ad oggetto l’interpretazione della direttiva 86/653, relativa al coordinamento dei diritti degli agenti commerciali negli Stati membri. In breve, il procedimento che ha portato il Giudice ad adire la Corte di Giustizia trae origine da una controversia tra due società belghe, nella quale una di esse (che ha come oggetto sociale l’acquisto e la vendita di macchine e attrezzature) conveniva in giudizio l’altra (società che opera nel commercio di sanitari e cucine attrezzate), al fine di ottenere l’indennità di preavviso, sostenendo infatti di essere legata alla convenuta da un rapporto di agenzia, terminato per volontà della convenuta senza preavviso né versamento di indennità alcuna. La vicenda verteva quindi sulla possibilità di qualificare il rapporto come rapporto di agenzia commerciale.

La questione sottoposta al vaglio della Corte Europea ha per oggetto l’interpretazione della direttiva 86/653 CEE, in particolare l’articolo 1 paragrafo 2 della stessa il quale definisce l’agente commerciale come “la persona che, in qualità di intermediario indipendente, è incaricata in maniera permanente di trattare per un’altra persona, il preponente, la vendita o l’acquisto di merci, ovvero di trattare e di concludere dette operazioni in nome e per conto del preponente”. In primo luogo il Giudice del rinvio chiede alla Corte se l’articolo 1 paragrafo 2 della suddetta direttiva debba essere interpretato nel senso di imporre che l’agente commerciale ricerchi e visiti i clienti o i fornitori al di fuori dell’impresa del preponente. In altre parole, si chiede se la circostanza che l’agente commerciale svolga la propria attività presso la sede della preponente osti a che tale soggetto possa essere qualificato come agente commerciale ai sensi di tale disposizione. La Corte di Giustizia osserva che la direttiva 86/653 individua tre elementi necessari affinché un soggetto possa essere qualificato come agente commerciale: deve essere un intermediario indipendente, deve essere vincolato in modo permanente al preponente e deve esercitare un’attività che può consistere nel trattare la vendita o l’acquisto di merci per il preponente  o nel trattare e concludere tali operazioni in nome e per conto del preponente. L’esistenza di queste tre condizioni è elemento necessario e sufficiente per conferire ad un soggetto la qualifica di agente commerciale; la direttiva in esame non ne richiede altri e, in particolare, non richiede che l’agente presti la propria attività al di fuori della sede del preponente. La Corte osserva, inoltre, che escludere un soggetto dal campo di applicazione della direttiva solo per il fatto che questi esercita la propria attività presso la sede del preponente, andrebbe a porsi in contrasto con gli obiettivi della direttiva stessa, che consistono nella tutela degli agenti commerciali, nel promuovere la sicurezza delle operazioni commerciali, nonché nel facilitare gli scambi di merci tra gli Stati membri, ravvicinando i sistemi giuridici. Dall’altro lato la Corte sottolinea però la necessità di valutare, nel concreto, che la presenza dell’agente all’interno della sede della preponente non impedisca all’agente di esercitare la propria attività in maniera indipendente, in quanto l’indipendenza è uno degli elementi principali attraverso i quali definire la qualifica di agente commerciale.

Le altre due questioni portate al vaglio della Corte richiedono di valutare se l’articolo 1 paragrafo 2 della direttiva debba essere interpretato nel senso di escludere la qualifica di agente commerciale per il soggetto che svolge anche compiti ulteriori rispetto a quelli connessi alle trattative per la vendita o l’acquisto di merci per il preponente e alle trattative e alla conclusione di dette operazioni in nome e per conto del preponente, senza che la seconda tipologia di attività sia accessoria rispetto alla prima. La risposta della Corte sul punto prende avvio dalla analisi del dato testuale, per evidenziare come non risulta dal testo della direttiva che un soggetto che eserciti altri compiti, oltre quelli espressamente indicati nell’articolo, non possa vedersi attribuita la qualifica di agente di commercio. La Corte evidenzia inoltre come la stessa direttiva prevede la libertà degli Stati di escludere dal campo di applicazione della direttiva le persone che svolgono attività commerciale solo a titolo accessorio. Salvo questo specifico caso, tuttavia, la direttiva non preclude ai soggetti che svolgono anche attività accessorie rispetto a quelle commerciali la qualifica di agenti. Pertanto non è possibile escludere un agente dal campo di applicazione della direttiva per il solo fatto che lo stesso sia tenuto a svolgere anche compiti diversi rispetto a quelli connessi alla attività di agente; tale esclusione porterebbe il rischio di permettere al preponente di eludere le norme imperative della direttiva, in particolare quelle relative ai suoi obblighi nei confronti dell’agente. Un soggetto può quindi cumulare l’attività di agente commerciale con altre attività, purché ciò non impedisca l’esercizio in modo indipendente dell’attività di agente.

In conclusione, dalla decisione qui riassunta, si nota come la Corte di Giustizia ha sottolineato l’importanza che l’elemento dell’indipendenza dell’agente svolge nella qualificazione di un rapporto come rapporto di agenzia.

PERCHÈ È IMPORTANTE:

La decisione in esame riveste una particolare importanza in quanto con la stessa la Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha interpretato la direttiva 86/653 CEE, specificando quali sono le caratteristiche per definire un soggetto agente commerciale e, in particolare, evidenziando la sua qualità di “intermediario indipendente” .

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