Nella pratica diventa complesso distinguere un contratto di locazione da un contratto di comodato all’interno del quale sia previsto l’onere a carico del comodatario di versare una determinata somma al comodante, complessità che rischia di comportare il sorgere di problematiche al momento dello scioglimento del contratto.

IL FATTO:

I contratti di locazione e di comodato presentano, a livello teorico, presupposti distinti: l’uno prevede la concessione di un bene in godimento verso il corrispettivo di un prezzo, l’altro prevede si la concessione del godimento, tuttavia si configura come essenzialmente gratuito, dovrebbe cioè rifuggire qualsiasi tipo di spesa a carico comodatario correlata alla concessione del suddetto godimento.  Se guardiamo al rapporto concreto che viene ad instaurarsi tra le parti, le differenze però si assottigliano, proprio perché l’ampiezza del godimento attribuito in forza del contratto a conduttore e comodatario risulta molto simile, se non coincidente.

A complicare il quadro sì delineato, non è infrequente che nella pratica quotidiana al contratto di comodato venga apposto un obbligo a carico del comodatario avente ad oggetto  il versamento di una cifra – in un’unica soluzione o con scadenze periodiche – a favore del comodante, fatto salvo il limite che tale spesa NON sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale (in tale ambito si segnala, tra le altre, Cass. Civ. Sent. n. 485 del 2003). Tale circostanza rende ancor più complicato distinguere tra le due figure, soprattutto nel momento in cui il contratto attraversi una fase patologica.

La giurisprudenza è intervenuta in materia, nel tentativo di delineare dei criteri di valutazione atti a distinguere il comodato all’interno del quale venga inserito questo particolare onere ed il contratto di locazione; volendo schematizzarli, questi risultano essere principalmente:

• l’entità del canone, valutato come reciproco della prestazione del concedente;
• la durata del rapporto;
• l’intento comune delle parti.

L’elemento fondamentale tuttavia per distinguere tali figure, al di là dell’identificazione del tipo di rapporto contrattuale che risulti dal contratto, è la previsione, a carico di chi ha il godimento materiale dell’immobile, di un pagamento che possa assumere i tratti di un vero e proprio corrispettivo (Cass. 2 marzo 2001, n. 3021; Cass. 15 gennaio 2003, n. 485).

PERCHÉ È IMPORTANTE:

Nella realtà quotidiana può capitare che il titolare di un appartamento lo ceda in uso temporaneo ad un’altra persona, senza stipulare per iscritto alcun contratto, senza registrazione, senza predeterminare la durata di tale godimento ma con la previsione di una somma che l’altro deve corrispondere mensilmente al titolare stesso dell’immobile.

Un simile comportamento rende tutt’altro che agevole arrivare ad una veloce risoluzione delle controversie che da una situazione di questo genere abbiano origine. La prima difficoltà che si incontra è proprio l’identificazione del tipo contrattuale, nonostante l’individuazione dei criteri di valutazione da parte della giurisprudenza.

Nodo centrale per risolvere la questione potrebbe in definitiva risultare quello dell’individuazione della causa del versamento del denaro: nel momento in cui si dovesse provare che questa non si trova in rapporto di corrispettività rispetto alla fruizione dell’immobile, il giudice non potrebbe fare altro che qualificare il rapporto come comodato.