Con l’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con l. 164/2014, ha trovato disciplina anche all’interno del nostro ordinamento la fattispecie negoziale nota come “Rent to Buy”, formula contrattuale di origine anglosassone che coniuga in un’unica fattispecie caratteri propri della locazione e della compravendita.

IL FATTO:

La locuzione inglese “Rent to Buy” identifica nella pratica quel contratto attraverso il quale il proprietario concede un immobile in godimento al conduttore, con diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro una data determinata, imputando a corrispettivo di trasferimento, in tutto o in parte, i canoni versati come convenuto nel contratto stesso.

Questo nuovo contratto tipico potrà essere stipulato sia da persone fisiche che da soggetti giuridici, in relazione a qualsiasi tipologia di immobile, e sarà soggetto a necessaria trascrizione, sì da garantire, in caso di espropriazione immobiliare, l’opponibilità del contratto di godimento anche nei confronti dell’eventuale terzo soggetto acquirente.

Il canone, oltre a rappresentare il corrispettivo per il godimento dell’immobile, funge anche da anticipazione del prezzo della compravendita. Di conseguenza, se l’ammontare di canoni insoluti raggiunge il limite che andrà fissato dalle parti al momento della conclusione del contratto, l’accordo potrà essere soggetto a risoluzione. Trova inoltre apposita disciplina la sorte del contratto nell’eventualità che uno dei due contraenti vada incontro a fallimento.

Le norme introdotte dal legislatore in ogni caso lasciano uno spazio significativo all’autonomia privata, permettendo la modulazione del contratto in funzione delle specifiche esigenze delle parti.

PERCHÉ È IMPORTANTE:

In un periodo caratterizzato da una forte stretta creditizia e dalla perdurante crisi del mercato immobiliare, una siffatta tipologia contrattuale risulta particolarmente interessante per gli operatori del settore.

Per questo motivo, nonostante le rilevanti lacune normative che hanno segnato l’introduzione dell’istituto in esame – si pensi solo all’originaria assenza di una disciplina fiscale di riferimento, o ai problemi applicativi derivanti dalle similitudini tra la fattispecie appena descritta e la locazione finanziaria – il contratto “Rent to Buy” ha trovato ampia diffusione.

Gli interventi poi dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 4/E del 19 febbraio 2015) e di alcune categorie professionali (in particola modo Notai e Commercialisti) hanno contribuito a portare chiarezza sulle oscurità e le lacune che caratterizzano la disciplina adottata dal legislatore.

E se da un lato essenziale sarà il ruolo della giurisprudenza in sede di risoluzione delle problematiche interpretative che ancora permangono in materia, dall’altro resta in evidenza il fatto che la complessità di questa tipologia di accordo e l’ampio margine di autonomia che viene lasciato ai contraenti  richiede, in ogni sua fase, l’intervento di professionisti esperti e competenti.