Il D.Lgs. 21 aprile 2016 n. 72, nel recepire la direttiva 2014/17/UE sul credito immobiliare ai consumatori, ha introdotto nel D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 (il “T.U.B.”) il Capo I-bis, intitolato “Credito immobiliare ai consumatori”, volto a fornire una particolare disciplina a tale attività creditizia.

Su detto Capo I-bis del T.U.B. è poi intervenuta la Banca d’Italia, con provvedimento attuativo del 30 settembre 2016 (il “Provvedimento della Banca d’Italia”), che ha introdotto la Sezione VI bis all’interno delle disposizioni della Banca d’Italia in materia di “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”.

IL FATTO:

Il credito immobiliare ai consumatori è definito dall’art. 120 quinquies, lett. c), del T.U.B. come “credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito e’ garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà’ o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o e’ finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà’ su un terreno o su un immobile edificato o progettato”.

In caso di concessione di credito immobiliare ai consumatori, il D.Lgs. 21 aprile 2016 n. 72 ha imposto in capo agli operatori creditizi, in primo luogo, degli obblighi di carattere generale, afferenti alla tenuta di un comportamento diligente, corretto e trasparente, rispettoso dei diritti e degli interessi della propria clientela, nonché alcuni particolari obblighi di trasparenza informativa.

Per quanto concerne l’attività pubblicitaria in materia di credito immobiliare ai consumatori, l’art. 120 octies del T.U.B. stabilisce che gli annunci pubblicitari debbano esser formulati in maniera chiara, corretta e non ingannevole, tale da non indurre in errore i destinatari circa le possibilità di ottenere il credito o sul costo dello stesso.

Ove, poi, gli annunci pubblicitari dovessero riportare il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito indicato, è necessario che gli stessi includano altresì: (a) la denominazione del finanziatore o dell’intermediario del credito; (b) se del caso, l’indicazione che il credito sarà garantito da ipoteca su beni immobili residenziali o su un diritto reale avente ad oggetto beni immobili residenziali; (c) il tasso d’interesse, riportato su base annuale, specificando se fisso o variabile; (d) l’importo totale del credito; (e) il TAEG; (f) se del caso, la necessità di sottoscrivere contratti relativi a uno o più servizi accessori al fine di ottenere il credito; (g) la durata del contratto, se determinata; (h) se del caso, l’importo delle rate; (i) l’importo totale dovuto dal consumatore; (l) il numero delle rate, ove determinabili in anticipo; (m) in caso di finanziamenti in valuta estera, l’avvertimento che le oscillazioni del tasso di cambio potrebbero incidere sull’importo dovuto dal consumatore.

Per quanto concerne le informazioni sub c), d), e), f), g), h), i), l), queste dovranno essere rese chiare attraverso un “esempio rappresentativo”, da redigere in modo chiaro e conciso.

Per quanto concerne, invece, le informazioni precontrattuali, il T.U.B. impone all’operatore creditizio di mettere a disposizione del consumatore un documento da redigere sulla base del modello di cui all’Allegato 3 al Provvedimento della Banca d’Italia, contenente informazioni di carattere generale sui contratti di credito offerti.

Detto documento dovrà riportare i dati sopra richiamati in materia pubblicitaria, oltre ulteriori informazioni quali la possibilità per il consumatore di ricevere servizi di consulenza ai sensi dell’art. 120-terdecies del T.U.B., le condizioni per il rimborso anticipato del credito ed un avvertimento generale circa le possibili conseguenze connesse con l’inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto di credito.

Oltre alle informazioni di carattere generale, il finanziatore deve fornire ai consumatori delle informazioni personalizzate, necessarie per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato rispetto alla specifica operazione di interesse del consumatore, che potrà in tal modo meglio valutare gli effetti della proposta rivoltagli e prendere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto.

Secondo il T.U.B., dette informazioni personalizzate devono essere fornite prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta,  su supporto cartaceo o altro supporto durevole attraverso il modulo denominato “Prospetto informativo europeo standardizzato”, da predisporsi in conformità del modello accluso al Provvedimento della Banca d’Italia come Allegato 4E, la cui effettiva ricezione da parte del consumatore dovrà essere attestata mediante firma dello stesso.

Ai sensi dell’articolo 120-novies, comma 3, del T.U., prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto ad un periodo di riflessione di almeno sette giorni, che decorrono da quando riceve l’offerta vincolante del finanziatore, per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata e consapevole. Durante il periodo di riflessione, l’offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettarla in qualsiasi momento.

Il Provvedimento della Banca d’Italia, inoltre, dando seguito alla delega contenuta nel T.U.B., stabilisce le modalità di calcolo del Tasso annuo effettivo globale (“TAEG”).

In base al T.U.B., poi, il finanziatore ha altresì obblighi di assistenza nei confronti dei consumatori, che il Provvedimento della Banca d’Italia specifica attenere a chiarimenti e spiegazioni con riguardo, tra le altre cose, alla documentazione precontrattuale fornita, alle caratteristiche del prodotto offerto, agli effetti che possono derivare dalla conclusione del contratto in termini di obblighi economici e conseguenze del mancato pagamento.

Proprio con riguardo al possibile inadempimento del consumatore, il Provvedimento della Banca d’Italia disciplina le politiche e le procedure interne che il finanziatore è tenuto ad adottare, improntate sostanzialmente ad un principio di assistenza del consumatore in difficoltà. In particolare, il finanziatore è tenuto a richiamare l’attenzione del consumatore sull’importanza della cooperazione per trovare una soluzione alla situazione di difficoltà, fornendogli almeno le seguenti informazioni: il numero e l’importo complessivo dei pagamenti omessi o parziali e gli oneri dovuti per tali pagamenti omessi o parziali.

In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni e, comunque, con congruo anticipo rispetto all’avvio di procedure di recupero giudiziale del credito, il Provvedimento della Banca d’Italia stabilisce che il finanziatore debba informare – con apposita e tempestiva comunicazione scritta – il consumatore circa le conseguenze degli omessi pagamenti e le misure di sostegno eventualmente disponibili.

Tali iniziative possono prevedere: 1) il rifinanziamento totale o parziale del credito; 2) la modifica delle condizioni del contratto di credito, che possono includere: a) l’estensione della durata del contratto; b) la modifica della tipologia del credito; c) il differimento totale o parziale del pagamento delle rate; d) la rinegoziazione del tasso di interesse; e) la sospensione temporanea del pagamento delle rate. Il finanziatore è tenuto a documentare le ragioni alla base della valutazione dell’adeguatezza delle iniziative assunte rispetto alle circostanze individuali del consumatore ed a conservare per almeno 5 anni dall’estinzione del rapporto adeguata documentazione dei rapporti intrattenuti con i consumatori in difficoltà nel rispettare i termini di pagamento.

In caso di violazione delle disposizioni di cui sopra, trovano applicazione le procedure previste dal titolo VIII del T.U.B. e dalle disposizioni attuative della Banca d’Italia.

PERCHÉ’ E’ IMPORTANTE

Il D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72, nel recepire la direttiva 2014/17/UE sul credito immobiliare ai consumatori, ha introdotto nel D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (il “T.U.B.”) il Capo I-bis, intitolato “Credito immobiliare ai consumatori”, volto a fornire una particolare disciplina a tale tipologia di attività di concessione del credito, mediante la previsione, in capo agli operatori creditizi, di alcuni obblighi di carattere generale, tra i quali (i) l’obbligo del finanziatore di fornire ai consumatori, prima che essi siano vincolati da un contratto di credito o da un’offerta, delle informazioni personalizzate, necessarie per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato rispetto alla specifica operazione di interesse del consumatore, e prendere una decisione informata e consapevole, contenute in un supporto cartaceo o altro supporto durevole attraverso il modulo denominato “Prospetto informativo europeo standardizzato”, la cui effettiva ricezione da parte del consumatore dovrà essere attestata mediante firma dello stesso; (ii) il diritto dei consumatori ad un periodo di riflessione di almeno sette giorni, che decorrono da quando gli stessi ricevono l’offerta vincolante del finanziatore; (iii) fornire ai consumatori che siano in ritardo nel pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni e, comunque, con congruo anticipo rispetto all’avvio di procedure di recupero giudiziale del credito, apposita e tempestiva comunicazione scritta circa le conseguenze degli omessi pagamenti e le misure di sostegno eventualmente disponibili, di cui il finanziatore deve tenere adeguata documentazione per almeno 5 anni dall’estinzione del rapporto.