The High Court rule on the real estate transfers validity brought forth by separation or divorce agreements.

As per decision no. 21761 dated July 29th 2021, the Italian High Court stated that the provisions with regard to the real estate transfers concerning separation or divorce agreements in favor of the other spouse or children (or non self-sufficient adults) as support obligation, are totally valid. Furthermore, after the divorce judgment or approval of separation terms, it is possible to proceed with the immediate transcription of the real estate transfer, without the need of notary act, considering that the agreement is part of the hearing record drawn up by a court officer and for this reason it is a deed that is relied upon until the time of the appeal, if any.

IL FATTO:

Con ricorso al Tribunale di Pesaro depositato il 6 luglio 2016, due coniugi chiedevano la cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario, dal quale erano nati due figli, avendo già ottenuto l’omologazione della separazione consensuale con decreto dello stesso Tribunale nel 2012. Parte dell’accordo aveva ad oggetto il trasferimento della nuda proprietà dell’immobile adibito a casa coniugale (di cui i due erano cointestatari al 50%) in favore dei figli. In particolare, il coniuge, per la sua quota del 50%, trasferiva la nuda proprietà dell’immobile ai figli e, per la stessa quota, cedeva l’immobile in usufrutto alla coniuge.

I ricorrenti producevano anche dichiarazione di conformità dell’immobile alle risultanze dei registri immobiliari rispetto ai dati catastali, planimetrie e intestazione catastale, con anche una perizia giurata in loro favore e si impegnavano a loro spese ad effettuare la trascrizione e le ulteriori operazioni richieste ai fini della pubblicità immobiliare. I figli esprimevano il loro pieno consenso all’accordo dei genitori.

Tuttavia, contrariamente a quanto espresso dai coniugi, il Tribunale considerava i trasferimenti immobiliari oggetto dell’accordo come impegni preliminari di vendita e acquisto anziché trasferimenti immobiliari definitivi con immediato effetto traslativo. I coniugi impugnavano così la sentenza avanti la Corte d’appello di Ancona, la quale però rigettava il gravame proposto e confermava la statuizione di primo grado.

Di conseguenza, si ricorreva in Cassazione e, la prima sezione, “per il rilevante impatto che l’interpretazione delle norme sottoposte al giudizio della Corte […] può avere sulla giurisprudenza nazionale che, peraltro, sulla questione è pervenuta a conclusioni non univoche, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite”, le quali si sono effettivamente pronunciate sul tema, risolvendo così una questione molto delicata.

Gli Ermellini hanno concluso che:

  • Hanno piena validità le clausole che disciplinano il trasferimento immobiliare diretto e immediato in favore del coniuge o dei figli a titolo di mantenimento, con conseguente possibilità di trasferire l’immobile e procedere a trascrizione senza dunque la necessità che si passi per atto notarile
  • L’obbligo di mantenimento del figlio minore (o maggiorenne non autosufficiente) può essere soddisfatto mediante accordo che, in sede di separazione personale o di divorzio attribuisca o impegni il promittente ad attribuire lui la proprietà di beni immobili, in luogo di prestazione periodica e senza che ciò si configuri come liberalità donativa. Ciò comporta l’immediata e definitiva acquisizione della proprietà del bene al patrimonio del figlio/figli da parte del genitore che si sia impegnato ad attribuire o abbia attribuito ad esso/essi la proprietà del bene suddetto.
  • Il verbale di udienza di comparizione dei coniugi redatto dal Cancelliere realizza l’esigenza che l’accordo di trasferimento sia in forma scritta, ed è atto pubblico che fa piena prova fino querela di falso sia della sua provenienza che dei fatti attestati in presenza del Cancelliere.
  • Ancora, gli Ermellini si pronunciano sulla previsione di cui all’art. 29 comma 1 bis l. n. 52/1985 secondo cui “gli atti pubblici e le scritture autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Secondo le Sezioni Unite tale disposizione si applica pienamente anche agli accordi resi in sede di separazione e divorzio aventi ad oggetto il trasferimento immobiliare in favore dell’altro coniuge o dei figli, trattandosi di accordo di natura atipica, non essendo disciplinato da apposita disposizione di legge e potendo essere tranquillamente il Cancelliere a provvedere alle verifiche richieste dalla disposizione sopra riportata, senza la necessità che ciò sia per forza demandato ad un notaio.

PERCHÉ È IMPORTANTE:

Con tale pronuncia le Sezioni Unite hanno chiarito una volta per tutte un tema molto delicato e piuttosto controverso, concludendo per la piena validità degli accordi per il trasferimento di un immobile in sede di separazione o di divorzio ad altro coniuge o ai figli, i quali hanno carattere definitivo e immediato e non devono necessariamente essere considerati come meri accordi preliminari. Ancora, gli Ermellini hanno individuato in modo molto puntuale anche altre questioni, puntualizzando come i trasferimenti immobiliari resi in simili circostanze non si possano considerare liberalità donative (il che avrebbe altrimenti avuto effetti tutto fuorché irrilevanti in tema di successione ereditaria) e, altra delicata questione controversa: anche il verbale di udienza contenente l’accordo è considerabile atto pubblico trascrivibile ed il Cancelliere ben può verificare la conformità di quanto richiesto secondo le previsioni di legge, senza che vi provveda per forza il notaio.

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