The Supreme Court, with its ordinance n. 27482 of 28 October 2019, stated that  real estate agents are not entitled to the commission if they do not inform a potential buyer about the existence of a loan on the property under negotiation, in violation requirements that the law imposes. .

IL FATTO

Con l’ordinanza in esame la Suprema Corte riforma la sentenza di appello con la quale la Corte territoriale aveva escluso che tra gli obblighi informativi a carico del mediatore immobiliare rientrasse anche quello di portare a conoscenza il promissario acquirente della esistenza di un’ipoteca iscritta sull’immobile stesso. Nel caso in esame il promissario acquirente, dopo la sottoscrizione della proposta, aveva rifiutato di stipulare il contratto preliminare in quanto era venuto a conoscenza dell’ipoteca gravante sull’immobile, vincolo di cui non era stato informato da parte del mediatore. Secondo la Corte di Appello non poteva ritenersi sussistente una responsabilità della società mediatrice in ordine alla sopravvenuta conoscenza dell’ipoteca sull’immobile oggetto della trattativa; inoltre, stante l’incontro tra la proposta e l’accettazione, il contratto preliminare doveva considerarsi concluso e pertanto pienamente legittimo il diritto del mediatore alla provvigione.

La Corte di Cassazione, dinanzi alla quale veniva impugnata la pronuncia di secondo grado, ritiene tale sentenza contraria al disposto dell’articolo 1759 c.c. il quale impone a carico del mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note che possano influire sulla conclusione dell’affare. La violazione di tali doveri informativi comporta il venir meno del diritto alla provvigione per il mediatore. Tale norma, evidenzia la Cassazione, ha lo scopo di tutelare l’interesse delle parti contraenti ad avere una chiara e corretta rappresentazione della realtà, interesse che prevale su quello personale del mediatore alla provvigione. La Corte sottolinea altresì che la diligenza richiesta al mediatore non è pari a quella che si richiede all’uomo medio, ma deve essere adeguata al grado di professionalità che ragionevolmente si può attendere da chi svolge tale professione. La ratio delle norme che impongono gli obblighi informativi a carico del mediatore viene individuata nell’esigenza di evitare che il mediatore svolga la propria attività al fine di lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti, per effetto del suo intervento, concluderanno affari che non potrebbero essere di alcuna convenienza per le stesse.

Più nello specifico, nell’ipotesi di mediazione immobiliare, tra le informazioni che il mediatore è tenuto a fornire rientrano anche quelle riguardanti la titolarità del diritto di proprietà in capo a più persone o l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, come l’iscrizione di ipoteca, oggetto del caso qui in esame. Pertanto, il mediatore aveva l’obbligo di portare il promissario acquirente a conoscenza del fatto che l’immobile che egli intendeva acquistare era gravato da vincolo ipotecario. Di contro, è irrilevante, per la Cassazione, che l’ipoteca potesse essere estinta attraverso l’estinzione del finanziamento che ne aveva costituito titolo, finanziamento il cui importo avrebbe potuto essere detratto dal prezzo della vendita: secondo quanto stabilito dalla Suprema Corte tali considerazioni non rilevano ai fini della valutazione dell’adempimento degli obblighi informativi a carico del mediatore, obblighi che, nel caso di specie, non sono stati osservati e, di conseguenza, tale inosservanza esclude il diritto del mediatore alla provvigione.

Con l’ordinanza in commento la Corte ha espresso il seguente principio di diritto: ai sensi dell’art 1759 c.c. il mediatore ha l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede e ha l’obbligo di riferire alle parti le circostanze da lui conosciute o che egli avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza che gli si richiede; tra queste, nell’ipotesi di mediazione immobiliare, si includono necessariamente le informazioni relative alle iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa.

PERCHE’ E’ IMPORTANTE

Con la pronuncia in esame la Corte di Cassazione ha posto l’accento sugli obblighi informativi che ricadono in capo al mediatore, nello specifico al mediatore immobiliare, precisando che egli è tenuto a comunicare alle parti tutte le circostanze conosciute e da lui conoscibili; tra queste rientra anche la esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile. E’ chiaro che l’esistenza di un’ipoteca sull’immobile oggetto della trattativa rappresenta una circostanza che la parte acquirente è interessata a conoscere al fine di valutare la convenienza dell’affare a cui la stessa si determina. Tra l’interesse del mediatore ad ottenere la provvigione e quello delle parti ad una chiara e veritiera rappresentazione della fattispecie, la Corte mostra di fare prevalere quest’ultimo, escludendo il diritto ad ottenere la provvigione quando gli obblighi informativi risultano violati.