The Supreme Court, with sentence n. 8571 dated 03.27.2019, stated that the faculty provided by article 1481 of the Italian Civil Code concernig the possibility for the promisee buyer to suspend the payment of the price, requires a concrete and actual danger of claim. It follows that the payment suspension or the refusal of signing the final purchase agreement is not legitimate when there is only a mere subjective fear of being evicted.

IL FATTO:

La vicenda trae origine dalla domanda di risoluzione, da parte del promissario acquirente, afferente un contratto preliminare di compravendita di un immobile.

Il promissario acquirente invocava, infatti, la risoluzione del contratto preliminare, in quanto ravvisava il pericolo di evizione; chiedendo ulteriormente al Tribunale adito, la condanna dei promissari venditori alla restituzione del doppio della caparra, nonché il risarcimento del danno.

Secondo la tesi della promissaria acquirente il pericolo di evizione, derivava dalla circostanza per cui la donazione dell’immobile era lesiva delle quote di legittima degli eredi del donante; eredi, invero, che si erano resi disponibili ad intervenire alla stipula del definitivo, tutti tranne uno, poiché interdetto.

Proprio per la mancata disponibilità dell’erede interdetto, la promissaria acquirente si rifiutava di sottoscrivere il definitivo e bloccava quindi il pagamento.

I promissari venditori, dal canto loro, si opponevano a tale ricostruzioni dei fatti, precisando che l’ acquirente era pienamente consapevole della situazione dell’immobile, pertanto chiedevano l’accertamento dell’inadempimento ed il risarcimento del danno. Il pericolo di evizione, secondo la ricostruzione dei convenuti, infatti, era meramente potenziale, posto che il tutore dell’erede interdetto, mai aveva manifestato alcuna intenzione di agire nei confronti dell’acquirente.

Il Tribunale di Napoli, decideva di condannare i convenuti alla restituzione del doppio della caparra, interessi e spese, oltre a dichiarare risolto il contratto preliminare. La Corte di Appello adita confermava la decisione resa in primo grado.

I promissari venditori, quindi, proponevano ricorso per Cassazione, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui non venivano presi in esame dei fatti decisivi per il giudizio.

Ed in particolare i ricorrenti evidenziavano che non si ravvisava nel caso di specie alcun inadempimento colpevole, posto che i testi quali il Notaio rogante e l’agente immobiliare avevano confermato la consapevolezza delle parti relativa alle reali condizioni dell’immobile.

Con il secondo motivo i ricorrenti evidenziavano che non vi era un pericolo concreto di evizione. La Corte di legittimità ritenendo fondato tali motivi di gravame, accoglieva il ricorso.

La Suprema Corte ha ritenuto, infatti, non giustificato il rifiuto a stipulare il definitivo, basato sul timore di una successiva azione da parte dell’erede pretermesso, evidenziando peraltro che alla data della stipula dell’atto di compravendita il pericolo non aveva i necessari requisiti di attualità e concretezza.

Ne consegue che la Corte D’appello dovrà procedere ad un complessivo riesame della fattispecie per verificare alla luce dei principi di diritto sopra esposti, se sussista nel caso di specie il pericolo concreto ed attuale di evizione, unico requisito per cui si potrebbe giustificare un rifiuto a stipulare un contratto definitivo.

PERCHÉ È IMPORTANTE:

Il provvedimento esaminato riveste particolare importanza, poiché analizza una annosa questione giurisprudenziale originata dalla tutela arbitraria o meno della difesa del promissario acquirente, delimitando invero i requisiti per utilizzo dell’autotutela dello stesso.

Egli, infatti, non può arbitrariamente sospendere i pagamenti ravvisando un eventuale pericolo di evizione. Si precisa che non risulta sufficiente neppure essere a conoscenza, da parte del compratore che l’immobile appartiene ad altri; è necessario, infatti, che il legittimo proprietario manifesti la concreta intenzione di rivendicare il bene.