La sentenza del 17 febbraio 2020 n. 3888 ha fornito alla Corte di Cassazione l’occasione per evidenziare gli elementi che contraddistinguono il contratto di affitto di azienda da quello di locazione commerciale. La Corte, nel decidere la questione oggetto del ricorso, si sofferma sull’istituto dell’azienda sottolineandone l’elemento dell’organizzazione, elemento che deve preesistere alla stipula del contratto, e giunge quindi ad analizzare le differenze tra il contratto di affitto di azienda e il contratto di locazione ad uso commerciale.

IL FATTO:

La pronuncia in esame veniva emessa all’esito del ricorso proposto da una società la quale, convenuta in giudizio da un’altra società, era stata condannata in primo grado alla restituzione del complesso aziendale, oggetto del rapporto contrattuale tra le parti, nonché al risarcimento del danno a favore dell’attore. Il Tribunale accoglieva la tesi dell’attore secondo il quale il contratto stipulato tra le parti doveva qualificarsi come affitto di ramo d’azienda e non come locazione commerciale, tesi quest’ultima sostenuta dal convenuto. La sentenza di primo grado veniva confermata in grado di appello e il soccombente proponeva quindi ricorso per Cassazione, affidandosi a tre motivi, di cui uno risulta rilevante ai fini della questione oggetto della presente analisi. La società ricorrente denunciava, infatti, la errata interpretazione e qualificazione del contratto che non era un contratto di affitto di ramo d’azienda, ma di locazione commerciale. La ricorrente sosteneva altresì che il Giudice di secondo grado avesse erroneamente valutato la consistenza dei beni oggetto della presunta cessione d’azienda, individuandovi una preesistente organizzazione produttiva, oggetto della cessione. Nella ricostruzione della ricorrente, i beni, costituti da un unico immobile, peraltro non finito, e da qualche attrezzatura utile alla vendita (un registratore di cassa), non erano sintomi dell’esistenza di un complesso aziendale e, di conseguenza, non poteva dirsi che tra le parti fosse stato stipulato un contratto di affitto di azienda, difettando l’elemento dell’organizzazione preesistente al rapporto contrattuale.

La Corte di Cassazione, ritenendo fondato il motivo, accoglie il ricorso. Nella sentenza si evidenzia subito come la Corte di Appello avesse correttamente definito l’azienda come un complesso di beni, unitariamente considerati, dotato di potenzialità produttiva e altrettanto correttamente sottolineato il requisito dell’organizzazione di tali beni per fini produttivi. L’errore della Corte territoriale è stato quello di qualificare il contratto come affitto di azienda sulla base di alcuni indici, presenti nel rapporto contrattuale tra le parti, quali la collocazione dell’immobile oggetto del contratto all’interno di un centro commerciale, la possibilità di sfruttare le aree comuni, il godimento delle attrezzature etc.. Nel caso di specie, osservano i Giudici della Cassazione, tali elementi non sono sintomo di una organizzazione, elemento imprescindibile per potersi parlare di azienda.

Affinché possa aversi contratto di affitto di ramo d’azienda, precisa la Corte di Cassazione, è necessario che il complesso di beni, già organizzati dal cedente per l’esercizio dell’impresa, sia concesso in godimento al cessionario. Il cessionario potrà poi riorganizzare i beni secondo quello che è il suo programma di impresa, potendo altresì adibirli ad un’attività diversa, ma tali cambiamenti non devono andare nel senso di creare un’organizzazione che prima non esisteva. Se oggetto del contratto è la cessione in godimento di singoli beni non organizzati per l’esercizio dell’impresa e che poi sarà il cessionario ad organizzare, allora non può esservi un contratto di affitto di azienda. In questo senso risulta di fondamentale importanza l’esistenza di un’organizzazione preesistente alla stipula del contratto.

Il contratto di locazione di immobile si differenzia dall’affitto di azienda in quanto oggetto del contratto è un bene, l’immobile, che assume una posizione centrale nell’assetto contrattuale e prevalente rispetto agli altri elementi. Nel contratto di affitto di azienda, l’immobile è invece uno degli elementi costitutivi dell’azienda stessa che concorre a formare quel complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. La Corte conclude quindi precisando che l’esistenza di una locazione non è esclusa dalla circostanza che il contratto, oltre al godimento dell’immobile, abbia ad oggetto altre prestazioni di carattere accessorio, quali il fatto di consentire l’uso dell’area comune del centro commerciale, o il dare in godimento le attrezzature, come accaduto nel caso di specie.

In conclusione, la Corte accoglie il ricorso ritenendo quindi esistente un errore del Giudice di merito nel qualificare il rapporto contrattuale come contratto di affitto di azienda anziché come locazione commerciale.

PERCHÉ È IMPORTANTE

La pronuncia in esame è di particolare interesse in quanto mette in luce l’elemento distintivo dell’azienda, individuato nell’organizzazione dei beni finalizzati ad un’attività imprenditoriale, elemento che deve preesistere al contratto per qualificare lo stesso come contratto di affitto di azienda. Diversamente, nel contratto di locazione commerciale, manca tale organizzazione, in quanto l’elemento centrale del rapporto contrattuale è l’immobile che viene dato in godimento al conduttore a fronte del pagamento del canone.